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北京二手房市場:交易回暖降價變少 寒冬快過去了?

2020-01-04/ 南和新聞網/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要(原標題:北京二手房市場調查:交易回暖降價變少寒冬快過去了?)貝殼研究院的數據顯示,2019年12月,北京二
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(原標題:北京二手房市場調查:交易回暖降價變少寒冬快過去了?)

貝殼研究院的數據顯示,2019年12月,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,占比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降。這一點和小楊的直觀感受頗為一致。

從2019年11月開始,“北漂”小楊就在北京市東五環外的定福莊一帶看房,剛獲得購房資格不久的她,希望買一套小戶型的二手房,用于自住。

“最近,降價的消息明顯變少了?!毙钫f,11月中下旬,她幾乎每天都能收到關于降價的消息推送,“有時候一天收到好幾條”。但到12月,“隔幾天才能收到一條”。

2019年下半年以來,占北京樓市成交量8成以上的二手房市場,一直表現低迷。2019年7月至11月,北京二手房交易價格連續五個月下滑,這是自2018年以來的最長下跌周期。據21世紀經濟報道了解,10月至11月間,下調價格的現象成為主流,調整幅度從3萬、5萬到數十萬不等。一些急于出手的豪宅項目,價格下調幅度可達百萬。

但到2019年年末,市場開始出現細微的變化。貝殼研究院的數據顯示,2019年12月,北京二手房業主調漲掛牌價的現象,占比提高1.8個點,達到11.8%。雖然調降的行為仍是主流,但已有所下降。這一點和小楊的直觀感受頗為一致。

這種變化究竟是何種原因促成?能否視為北京二手房市場回暖的先兆呢?

2019年7月至11月,北京二手房交易價格連續五個月下滑。-宋文輝圖

平均降價超13萬

對于小楊的說法,鏈家地產惠新里門店的業務員小王也有著類似的感受。他向21世紀經濟報道透露,最近該區域的房源中,下調報價的做法雖然仍是主流,但已經有所減少。

小王猜測,可能是因為現在的價位已經觸及到部分業主的底線,“前幾個月成交不好的時候,業主會幾萬幾萬的往下降,有些房源累計降了二三十萬,有的降了四五十萬,業主不想再降了?!?/p>

“有一套房源掛了半年,業主斷斷續續降了幾次價,中間還撤回過,累計降了40多萬。最近我們跟業主溝通的時候,他的態度比較堅定,說不能再降了,已經很低了?!毙⊥跽f。

根據58同城、安居客的數據,自2019年7月以來,北京二手房掛牌價格連續6個月下降。其中,2019年12月的掛牌均價為58570元/平方米,比6月下降了2.6%。以北京二手房平均掛牌面積85平方米計算,北京單套二手房平均價格降幅超過13萬元。

下調報價的做法減少另一個原因,可能在于成交量的回升。

小王說,12月中下旬以來,其所在區域的二手房成交量有所活躍,“很多業主都是之前看了很久,覺得價格能接受,就出手了?!?/p>

根據貝殼研究院的統計,2019年12月,北京二手房網簽量為14162套,環比漲幅達到15%,連續兩個月上漲。這一水平是2019年的月度第三高點,僅次于“小陽春”時期的3月和4月。

該機構還指出,2019年12月,北京二手房的帶看成交比從72降至64,說明買家的觀望情緒稍稍有所緩解。但業主的成交周期仍在90天左右,處于較長的周期。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,去年4月以后,北京二手房交易低迷,前期積壓的需求在年底釋放帶動了市場的回溫。我愛我家也指出,在很大程度上,年末二手房升溫只是市場的正常波動?!靶£柎骸边^后,市場一路下行,到年底時價格趨穩,再降空間不大,所以購房者重新入市,交易量回升。

這種升溫還促成了交易價格的小幅提升。貝殼研究院的數據顯示,2019年12月,北京二手房交易均價為59126元/平方米,環比微漲1%,同比微漲0.9%。

很難演變成全面升溫

若以2017年的“317新政”為界,北京二手房市場大致可以分割為兩段。官方數據顯示,“317新政”之前的2016年,北京二手房成交超過27萬套;之后的三年間(2017年至2019年),二手房交易規模都在15萬套上下,近乎腰斬。

根據貝殼研究院的數據,新政后的三年間,北京二手房成交均價未發生明顯的變化,在6萬元/平方米的單價上下徘徊。且2019年下半年,價格還一度下降至5.8萬元/平方米。

受訪者普遍認為,這主要是由于限競房的沖擊所導致。

限競房是以“限房價,競地價”的方式拍賣土地,然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊,限競房項目則從2018年年中開始集中入市。2019年,北京成交新房3.7萬套,占全市新房交易的17%。其中,限競房成交2.5萬套,成為新房市場的主體。

由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制,限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。且在2019年入市的限競房中,有不少項目位于五環內的優越地段,這在某種程度上改善了“新房郊區化”的現象,同時也對區域內的二手房帶來沖擊。

中原地產首席分析師張大偉表示,“只要區域內有一個限競房項目,就容易把整個區域的成交量分流過來,也會拉低均價?!彼J為,近幾個月北京二手房報價持續下跌,正是因為限競房出現“井噴式”的供應和成交。

盡管如此,但考慮到北京實行了全國最為嚴厲的調控政策,當前購房者買房的難度仍然較大。

按照當前的政策,在北京購買首套房的最低首付比例為3.5成,二套房最低首付比例為6成。在二手房買賣中,評估價普遍低于房屋報價,加之多數二手房價格已經超過普通住宅的水平,因此,實際首付比例往往更高。比如,在實際成交中,二套房的首付比例通常在價格的7成以上。

貝殼研究院指出,2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達50%,而調控前2016年,該比例僅為36%。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移,且換的越來越差。2019年換房后套均面積擴大16.6平方米,比調控前19平方米左右的水平有所縮小??梢姟皳Q房不僅難、還換不了很大”。


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